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      【陜建十四建·資訊】老舊小區改造 萬億市場進入加速期
      更新時間:2021-03-01 16:22:34    點擊:77次

      街道老、小區老、房子老、設施老、生活環境差,老舊小區常見的“四老一差”不僅成為小區居民的一樁心事,也是現代化城市及社區治理的一大心病。

      隨著房地產行業由增量市場轉向存量市場,城市更新及老舊小區改造成為全社會關注的熱點。在新的形勢下,老舊小區改造不僅是對現有住房質量的改善,也是惠及民生、擴大內需、建立內循環的重要舉措,對于城市區域價值發展具有長期深遠的影響。但是,值得關注的是,老舊小區情況復雜、基礎薄弱、改造任務繁重,改造量大面廣,情況各異。同時,還存在居民意見統一難、部門單位協調難度大以及改造資金籌集難等問題,影響老舊小區改造的進程與質量。為此《中國消費者報》策劃采寫系列報道,旨在推動老舊小區改造加速,進一步提升居民的幸福感。

      政策拉動市場

      老舊小區改造一直是城市更新的重要課題。據住建部統計,2019年,各地改造城鎮老舊小區1.9萬個,涉及居民352萬戶;2020年,各地改造城鎮老舊小區3.9萬個,涉及居民近700萬戶。2020年7月,國務院辦公廳印發的《關于全面推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見》(以下簡稱 《意見》)成為老舊小區改造的加速器?!兑庖姟访鞔_表示,到“十四五”期末,結合各地實際,力爭基本完成2000年底前建成的需改造的城鎮老舊小區改造任務。

      住房和城鄉建設部標準定額司巡視員倪江波曾表示,很多老舊小區年齡都在20年以上,原來設計標準比較低,后期管理、維護也不到位,存在不少問題。目前全國老舊小區共有近17萬個,建筑面積約40億平方米。

      那么,全國老舊小區改造大概能拉動多大的市場規模?

      據長江證券測算,老舊小區改造升級提速后,外墻涂料、塑料管道、水泥、建筑保溫材料等多個品類的市場規模均會得到拉動,不同品類的產量拉動比例從2.2%到83%不等,塑料管道行業產值拉動最低約為78億元,保溫材料行業產值拉動最高可達1250億元。

      那么全國40億平方米的老舊小區,改造一共要花多少錢?廣發證券的分析師給記者算了一筆賬:參考廣州、呼和浩特、淄博、攀枝花、宜昌和沈陽等六個試點改造城市的投資數據,六城中每平方米投資強度最低的是淄博,為123.36元;最高的是沈陽,為372.02元;每平方米平均投資強度為215.18元。以這三個數據為基準,計算全國40億平方米老舊小區改造的投資額,在不考慮加裝電梯的情況下,最低標準下全國投資額也可達到4934億元,平均標準下的全國投資額則為8607億元。

      如果考慮加裝電梯單項附加的投資額,那么全國老舊小區改造的投資總額將達萬億元以上。河北、安徽等省份公布的改造計劃也顯示,未來老舊小區改造的每平方米投資強度在100-200元左右,與試點城市的投資數據相近。

      改造工作升級

      “目前國家大力推進的城鎮老舊小區改造工作其實是個升級版,跟以前工作有相同的地方,但是更加綜合和全面?!弊〗ú扛辈块L黃艷進一步解釋道。

      按照《意見》要求,城鎮老舊小區改造內容可分為基礎類、完善類、提升類3類。

      基礎類,主要是市政配套基礎設施改造提升以及小區內建筑物屋面、外墻、樓梯等公共部位維修等。包括改造提升小區內部及與小區聯系的供水、排水、供電、弱電、道路、供氣、供熱、消防、安防、生活垃圾分類、移動通信等基礎設施,以及光纖入戶、架空線規整(入地)等。

      完善類,主要是環境及配套設施改造建設、小區內建筑節能改造、有條件的樓棟加裝電梯等。環境及配套設施改造建設,包括拆除違法建設,整治小區及周邊綠化、照明等環境,改造或建設小區及周邊適老設施、無障礙設施、停車庫(場)、電動自行車及汽車充電設施、智能快件箱、智能信包箱、文化休閑設施、體育健身設施、物業用房等配套設施。

      提升類,主要是公共服務設施配套建設及其智慧化改造,包括改造或建設小區及周邊的社區綜合服務設施、衛生服務站等公共衛生設施、幼兒園等教育設施、周界防護等智能感知設施,以及養老、托育、助餐、家政保潔、便民市場、便利店、郵政快遞末端綜合服務站等社區專項服務設施。

      三大痛點待解

      目前各地老舊小區改造水平不一,改造技術和交付標準存在較大差異?!袄吓f小區改造過程中,最大的難題是標準的制定。標準既需要理論模型支撐,也需要實踐應用,最主要的是居民需要,以用戶思維重新構建老舊小區的標準體系,將老舊小區改造變成一種標準化的產品去輸出?!敝袊鞘锌茖W研究會理事長仇保興表示。

      針對老舊小區改造過程中存在的問題,仇保興指出,老舊小區改造主要存在三大痛點:第一,改造資金存在困難;第二,改造過程中存在技術標準不統一問題;第三,住戶意見和滿意度問題。

      比如,在老舊小區改造過程中,住戶意見不統一的問題非常常見。以加裝電梯為例,三層以上的住戶通常對加裝電梯比較歡迎,而三層以下的住戶則往往比較抵觸?!昂芏嗬吓f小區改造意見不統一,主要和出資有關。因為目前的政策是誰受益、誰出資,于是產生了分歧。在實踐過程中發現,如果對住戶居住條件真的起到改善作用,這一問題可能就會迎刃而解?!背鸨Ed認為?!笆奈濉逼陂g的小區改造工作,與以往有何不同?

      一是改造內容不同。過去改造更多是單項改造,比如房屋節能、水電氣路等?,F在更多的是綜合改造,基礎類包括水暖氣路等市政配套基礎設施改造提升;完善類包括小區的環境及配套設施改造提升,有條件的加裝電梯等;提升類包括社區公共服務產品的供給,比如養老、托育、衛生防疫、助餐等。

      二是組織實施形式不同。過去,基本上是政府的單方面工作,此次改造從方式上要求多方參與。黃艷說:“我們希望居民達成一致意見后,向政府申請納入改造,并主動參與改造全程,實現共謀共建共管共評共享?!?

      三是資金籌措方式不同。過去,資金來源主要包括地方財政、水電氣等專營單位出資,中央財政資金支持較少,居民個人出資也很少?!艾F在的改造資金來源將更多元,一方面,國家發改委、財政部已安排了中央補助資金;另一方面,鼓勵社會力量參與,幫助完善社區公共服務供給,并以服務設施長期運營收入作為盈利點?!秉S艷表示。

      四是改造的要求不同。過去,改造完成但長效管理機制沒能建立。這次的老舊小區改造的前提條件是,在項目納入改造計劃之時要把長效管理機制建立起來,包括物業管理模式、小區管理規約、居民議事規則等,保障改造成果。

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